大西北网5月9日讯 亚心网讯 5月8日，记者从乌鲁木齐市地税局获悉，4月1日起，乌鲁木齐市土地增值税预征率进行调整，同时5月1日起，首次确定土地增值税核定征收率。
此次调整后乌鲁木齐市土地增值税预征率分为两档：一、住宅（含普通住宅、非普通住宅、商住、车库）：2.5%；二、别墅、度假村、商业、营业用房、其他用房：4%。
原预征率分为四档，分别为：一、普通住宅：0.5%；二、非普通住宅（含车库）：1%。其中别墅、度假村4%；三、商住：2%；四、商业、营业用房及其他用房：3%。
对于资料不全、凭证丢失等无法清算，符合土地增值税核定征收条件的纳税人，乌鲁木齐市地税局此次经自治区地税局授权，确定了核定税收率。
土地增值税核定征收率为：（一）从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅(不含别墅)的,核定征收率为5%；别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为8%；（二）非从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅（不含别墅）的,核定征收率为6%；别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为9%。
乌鲁木齐市地税局税政一处负责人介绍，此前土地增值税预征率细致分类容易造成纳税人计算负担，此次调整后计算简单，减少后期清算土地增值税的压力。
去年，乌鲁木齐市土地增值税税收收入为13.77亿元，较上年增收6.92亿元，增幅101.04%。
调整涉及千家房企 房价是否有影响？
乌鲁木齐市此次土地增值税预征率调整，涉及乌鲁木齐市范围内上千户房地产开发企业，以普通住宅为例，预征率由0.5%调整为2.5%，提高了2个百分点，商业、营业用房则从3%调整至4%，提高了1个百分点。
此次调整后，房地产开发企业土地开发成本的增加是否会对今后乌鲁木齐房价带来影响？对此，房地产开发企业财务负责人意见并不一致。
说法一：增加成本将附加在房价上
“羊毛出在羊身上，土地增值税调整带来土地成本增加，必然会反映在房价上”，昨日，乌鲁木齐市一家有着多年房地产开发历史的企业财务负责人坦言。
这位财务负责人说，房企运作地产项目开发，至少需要确保10%的利润空间，这是企业开发房地产项目最基本的利益需求，预征率为0.5%的时候，按照企业曾开发的一个中等住宅项目产生销售收入，曾预缴土地增值税300余万元，预征率提高2个百分点后，不计算其他因素，同样开发这座住宅项目需要投入的成本增加2个百分点，这也就意味着，房价相应水涨船高，至少需要提高2个百分点。
根据来自一家商业地产机构的统计数据显示，3月份,乌鲁木齐市住宅类商品房均价为7672元/㎡，按照普通住宅增加2个百分点成本计算，每平方米住宅类商品房需要涨价153.44元，也就是说均价需要达到7825.44元，按照90平方米住宅计算，购置成本增加13809.6元。
对于此次核定征收率，疆内一家注册在乌鲁木齐市的房地产开发企业财务总监表示，房地产项目开发正常情况下需要跨度三年时间，第一年办理手续，第二年开发，第三年销售，中间任一环节出现问题，至少就需要增加一年的开发周期，在这过程中很容易出现资料不全的情况，最终开发住宅类项目的土地增值税如果按5%核定征收，这部分成本企业不可能自行消化，只能附加在房价上。
“2010年时，乌鲁木齐市曾经启动过土地增值税清算，当时曾对60%的房地产开发企业清算土地增值税”，这位财务总监所在的企业属于清算范围，他说，当时企业出具的各类资料凭证足有半米高，即使如此，企业也希望能够妥善留存所有资料以备清算而不是核定，因为按照土地增值税清算规定，房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
说法二：先后交钱的区别不影响房价
一家全国大型房企驻乌鲁木齐投资有限公司财务总监表示，土地增值税预征率提高，只是项目开发时先交钱与项目结束时后交钱的区别，不会影响房价。
土地增值税，是纳税人转让国有土地使用权及地上建筑物所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再按30%-60%的税率缴纳的税收。由于房地产开发项目周期较长，同时开发企业的成本核算存在较大的技术难题以及没有严格的征缴时限，大部分地区采取先预征后清算的办法，即在开发过程中按预售商品房收入的一定比例征收，达到清算条件时，（如销售比例达到85%或预售许可证达到3年）再进行清算，乌鲁木齐市也是如此。
也就是说，不管预征率提高到多少，在项目开发结束清算时，都需要按照土地增值税规定多退少补。
曾经参与国内多个省会城市地产开发项目的这位财务总监说，乌鲁木齐商业地产4%的预征率相比较其他省会城市，算是偏低的，其他省会城市商业地产预征率多在5%-6%之间，住宅类2.5%的预征率则于其他省会城市基本持平。
新闻背景：
乌鲁木齐市土地增值税历次调整；
乌鲁木齐市自1996年开征土地增值税以来，普遍采用预征办法，2010年7月1日之前，乌鲁木齐市执行的土地增值税预征率是乌鲁木齐市自2006年2月调整的，乌鲁木齐市房产商每卖出一套普通住宅，预征0.5%的土地增值税；商住类房屋土地增值税预征为2%；别墅、度假村、商业用房土地增值税预征率为6%。
从2010年7月1日起，乌鲁木齐市地税局对乌鲁木齐市范围内房地产土地增值税预征率进行调整。
调整后的预征率确定为：普通住宅：0.5%；非普通住宅（含车库）：1%。其中：别墅、度假村4%（此前执行的预征率为6%）；商住：2%；商业、营业用房及其他用房：3%。
http://news.iyaxin.com/content/2014-05/09/content_4578672_2.htm
