去年2月16日，北京市发布“史上最严限购令”，即“京十五条”， 对本地人和外地人均采取一定的住房限购措施。今天，在限购令一周年之际，本报推出专题报道。

　　一年的住房限购，房价趋于平稳、均价有所回落，数据显示商品房均价已降到两万元以内。部分刚需购房者受到保护，看到政府调控房价的决心。但房地产行业、中介机构以及家居、装修、建筑材料等下游行业，业绩必然受到冲击。在经济急需转型的大背景下，这些受冲击的行业，也正在寻找转型之路。

　　效果

　　限购导致直接需求减少，北京楼市的投资投机需求基本挤出。

　　挤出投资投机性需求

　　在北京一家医院上班的刘硕，前年就打算买房结婚，但被高房价吓着了。直到去年底，她买了通州的华业东方玫瑰楼盘，单价13000多元/平米，“主要是降到了我的预期，调控确实起到了作用”。

　　刘硕说，前年她刚开始看房时，通州多个楼盘均价都已超两万元，五环内的房“可望不可及”。当时传媒大学附近的二手房单价都已超过23000元/平米。

　　如今，和刘硕一样的刚需人群，有着相同的感受：地段稍远的部分区域楼盘，不管新房还是二手房，均价确实降了。

　　各房屋中介机构的数据印证了这一说法。北京中原地产统计，北京最近一年新建住宅均价为19955元/平米，再次降至2万元以内，同比下降3.4%。尤其到今年1月，成交均价下调更明显，新建住宅签约均价为17899元/平米，环比2011年12月的21151元/平米下调了15.4%，同比2011年1月的22433元/平米下调20.2%。

　　房价调整，主要是限购政策起到效果。限购导致一年来北京住房成交量迅速下滑，楼市库存量增加，房企多选择降价换量。在库存增加的情况下，有资格的刚需购房者选择余地更大。

　　市住建委数据显示，截至2月15日，限购一年内市场住宅总成交量为18.1775万套，同比之前一年的成交量31.4375套，降幅达42.2%。

　　楼市库存量方面，相比限购前的9.29万套，日前住宅库存已达11.9321万套。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，楼市调控已经初见成效，局部区域将开始明显的价格调整，目前通州、大兴等区域已经受到库存量增加的影响价格下调，房山、通州、大兴等供应可能突然上涨的区域，也可能率先降价。

　　二手房成交量也随着新房成交量应声而落，市场房源增多，选择余地也更大。今年一月购买二手房的小王说，“感觉好比北京到了春节，大多数人都回家了，路上都没人抢了，也不拥堵了”。

　　据伟业我爱我家市场研究院统计，限购政策实施至今，京籍个人购房者占比为87.2%，相比新政实施前的一年上涨25.1%，非京籍购房个人比重下降25.1%，其中外地个人购房者所占比重仅为11.2%，减少25.7%。限购一年期间，非京籍购房者购房仅6500套，比前一年的3.22万套，大幅下降83.9%。业内人士认为，限购导致直接需求减少，北京楼市的投资投机需求基本挤出。

　　影响

　　限购给房地产等行业带来很大冲击，房地产行业尤其下滑明显。

　　前百项目交易骤减402亿

　　一年来，住宅成交量减少13万套左右，业内人士估算，按单套签约均价200万元计算，市场住宅包括新建商品房和二手房，签约市价达到2600亿。也就是说，限购一年住宅成交额大概减少2600亿元。

　　北京中原地产市场研究部统计发现，限购一年内，北京新建住宅成交金额前100项目中，总成交额为974亿元，同比之前一年的1376亿元，下调幅度达到了402亿元，降幅达41.3%。这些项目包括远洋一方、首开国风美唐等，楼盘主要位于郊区地段。

　　房价调控政策也影响了地产股的股市表现。据Wind资讯统计数据显示，去年地产股一片绿油油，市值蒸发2128亿元，同比下降20.87%，其中包括万科A、华远地产、万通地产等。此外，地产市场的冷清，也导致土地市场不景气，北京今年出让23块经营性用地，全部底价成交。

　　上千中介门店关门歇业

　　去年下半年，一批房产经纪人纷纷辞职转行。卖房越来越少，工资收入大幅降低，在预期政策不会放松的情况下，“几个月甚至一年两年，都怕难以翻身”，一名转行的房产经纪人说。

　　成交量剧减，让大量中介门店关门。市住建委官方网站信息，目前在案的房地产分支机构即门店一共有2380家，而在限购政策发布前后，该数字为4364家。去年8月底，市住建委曾下发通知，要求1357家中介门店整改，否则注销备案。业内人士介绍，这1357家通过整改最后关闭了一半左右。刨除这个原因，在限购政策下关门的中介门店仍有1000多家。

　　链家地产副总裁林倩表示，对于二手房经纪公司来说，长期低迷的成交促使其市场份额明显缩水。按经纪公司成交占总成交比为70%来看，调控一年来，经纪公司交易量减少约1100亿。她表示，市场中出现了类似2008年的“关店潮”，多为中小经纪公司，如今年继续调控，预计关店潮将蔓延至大中型经纪公司。

　　家居装修业咨询量减半

　　房地产相关的下游产业，如家居、装修市场等行业也在此轮限购中“深受打击”。

　　前天，记者走访了多家家具城，销售员反映，限购至今对销售额没有具体统计，不过仅从客流量和咨询量看，人数至少减少一半。居然之家家具城为吸引顾客，推出7.6折的商城优惠价，部分商家还推出“买一赠一”等促销活动，不过到场顾客仍不多。爱蒙家具店销售人员介绍，限购以后，成套家具的销售量下降最多，成套家具主要销售给新买房的人群。

　　东五环一家装修公司负责人说，去年装修业务至少减少一半，“以前一年没太多时间歇着，现在干完这个活，可能就没有下一个活”。

　　北京混凝土协会会长朱国民表示，受限购影响，商品房建设所需混凝土预计今年起大幅减少。目前，混凝土公司主要为地铁、保障房及此前的续建商品房项目供货，效益暂未受太大影响。

　　出路

　　楼市调控政策不放松，房地产相关行业不得不思转型之路。

　　房企中介行业转型突围

　　限购之初，房地产企业、中介行业等都寄望于政策放松，但政府多次表态均坚持房地产调控不动摇，各行业不得不思转型之路。

　　绿城地产董事长宋卫平近日接受媒体采访时表示，“中国房地产过去十年所遵循的增长模式已渐行渐远，暴利年代早已结束，如果不转型、应变，绿城未来也只有死路一条。”

　　地产公司兼职做白酒，更是行业“迈出门槛”的转型路。今年初，星河湾副总经理梁上燕承认其将负责该公司一项新业务，与茅台集团合作，建立一个白酒品牌。部分原本兼职房地产的企业，则彻底退出房地产专注其他行业。

　　房地产中介行业也正在寻觅转型之路。昨天，链家地产副总裁林倩表示，除异地扩张之外，在市场低迷的时期，链家专注于提升服务能力，同时也拓展多种业务类型，推出了“自如有家”租赁业务等。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖称，公司目前正推动房屋租赁的电子商务化，加大一手房和二手房信息联动。此外，公司将涉足“两周以上半年以内租期”的短租业务。

　　代理商业地产也成了中介转型的一大方向。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，由于写字楼等商业地产不限购，其租赁、交易近两年都比较火爆，通过增加商铺转让、写字楼出租的业务量，可在一定程度上弥补二手房交易量下滑的损失。

　　■新闻背景

　　京十五条

　　去年2月16日，北京发布“京十五条”，对在北京已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，对持有本市有效暂住证、在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

　　已有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　本版采写 本报记者孙雪梅 制图杨佳宁

　　中央摁住地方“小动作”

　　“京十五条”是北京为贯彻去年初中央“新国八条”而率先制定的具体措施，被称为“最严限购令”。随后，全国其他45个城市迫于压力，陆续出台了程度不一的限购政策，如今各地方已执行将近一年。

　　由于土地财政吃紧，近4个月以来，不断有二三线城市试探楼市调控“红线”，开发商也频频呼吁调控政策放松。不过在经济必须转型的当下，中央态度坚决，坚持房产调控政策不动摇，摁住了地方的一次次“小动作”。

　　地方碰调控红线“三日游”

　　“一日游”“三日游”，被网友用以形容广东佛山、安徽芜湖等地房产调控政策的松绑时长。

　　去年10月11日，佛山市发布公告称，10月12日起放宽限购条件。这是全国首个明确放松限购政策的城市。不过当天23时24分，该市再发公告，为“综合评估政策影响”，暂缓执行该政策。据了解，佛山松绑政策的暂缓实行，是因受到住建部等上级部门的过问，不得已而暂缓。

　　今年2月9日，芜湖市发布新政，为购买普通商品房提供补贴。不过被称为 “龙年救市第一枪”的芜湖新政，坚持3天后就暂停。有消息称，住建部得知此事后，派调查组直抵芜湖。

　　地方政府“小动作”的背后，是地方利益与中央政策存在的矛盾。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，芜湖“新政”体现了当前地方政府纠结的心态，即如何在兼顾中央调控政策不放松的同时，又能保持地方经济和财政收入的充盈。

　　中国房地产学会副会长陈国强在微博上分析说，调控压力渐增，房地产税收增速明显下滑。对于楼市调控，既要看到抑制投资投机性、遏制房价过快上涨的一面，也要看到给地方收入带来的明显影响。目前调控已进入深水区，调控持续时间越长，地方政府感受到的压力就将越来越明显。

　　开发商中介呼吁政策放松

　　比地方政府更着急的，是房地产企业。成交量剧减，楼市库存量猛增，开发商资金链面临断裂。

　　北京两会上，作为市政协委员的万科副总裁毛大庆建议，在坚定落实调控政策下，北京调控政策应细化调整。五环外限购政策适当微调，对外地人口纳税社保年限降至一年到两年。对首次购房的家庭降低信贷门槛。

　　房产中介行业的专家在近半年时间内，几乎每周“预测北京房地产调控政策会微调”。一名中介行业高管在北京两会时听到副市长表态“调控政策不动摇不放松”后遗憾地叹了一口气，“现在成交量太少了，本来一直想通过媒体呼吁，促进政策微调”。

　　1月初，有报道称限购令将“松绑”，非京籍购房者“连续5年纳税证明”将改为“连续3年”。不过北京市住建委随即辟谣否认，称将继续深入做好房地产调控，促进房价合理回归。

　　中央屡次表态政策不动摇

　　在限购政策下，几乎每过一两月，部分地方政府和开发商、中介行业，都对中央限购政策放松有新的预期，并不断有专家预测调控政策将放松。

　　不过每一次“松绑”的梦想都被中央政府的表态戳破。

　　今年2月6日至10日，温家宝总理在中南海主持召开五次座谈会，听取社会各界对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见和建议。在谈到房地产调控目标时，温家宝表示，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。这是温家宝总理两年内第六次提到促进房价合理回归。

　　今年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，温家宝总理指出，要巩固房地产市场的调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

　　此前，温家宝总理也多次提及促进房价合理回归。2010年12月26日，温家宝在回答网友有关房地产调控敏感话题的提问时强调：“在任期内一定要使房价能够保持在一个合理的水平。”去年11月6日，温家宝在俄罗斯圣彼得堡再次强调：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”

　　住建部也多次表态采取多种措施促进房价合理回归。今年6月底之前，全国40个城市个人住房信息将实现联网，届时将能更有效地打击投资投机性购房需求。