退休会计“一本细账”　　楼院管理费“花哪了” 更透明

 

　　因为身体的缘故，去年从单位内退后，邓大姐喜欢上了打太极拳。每天早上7点，她都会去五泉山公园练拳。不过从今年2月份以来，她有了一件重要的“差事”——为居民们管钱。

 

　　每天锻炼完后，她就回到五泉花园6号楼的家里，开始工作。邓大姐说，“我原来是搞财务工作的。现在，业主们信任我，让我来管理大家缴纳的这些费用，我一定会尽心尽力。”

 

　　平台协议的发起人马先生介绍，居民自个“管家“是义务的，是非盈利性的。所以当初，每户交多少管理费都是经过大家商榷，严格计算出来的。“考虑到初期需要为平台添置一些拖把，扫帚，水桶等用具以及保安室、路灯等基础设施需要维修购置，这都需要钱。另外就是聘用的两个保安，一个清洁的工资也需要保证。于是刚开始的半年就按照每户每平米1元钱来收。半年后，按照实际情况，降为0.6元以下。

 

　　“购钢盆2个，每个10元；毛巾10条，每条5.5元；120升垃圾桶4个，每个170元…在邓大姐书桌上，放着两个账本，清楚的记录着一笔一笔的花销。

 

　　“包括所有购买用具和设施的收据和发票我都保存好了。还有聘用人员的工资单。既然为这栋楼105业主管账，就要给大家一个收入和支出的清楚交代。这半年我们一共收了贰万陆仟多元。这些钱都花到哪里去了，全部都一个单子一笔的记录下来。”

 

　　邓大姐坦白的说，过去给公家记账或者给私企老板打工，对一些细小的购买项和支出项，她完全都可以合成一笔记录，但现在为居民们记账会记的更仔细，“毛巾就是毛巾的钱，盆就是盆的钱。包括小区里聘用的两个保安和一个清洁员月工资在1200-1500元，这个都是有账可查的。”据她介绍，刚开始，虽然得到大多数业主的支持，但也有少数居民持怀疑态度。有人就说，“谁有精力，谁就去管，谁把钱收了不会花钱”这样的风凉话。

 

　　“我们会把收来的钱花在这个平台上，花在维护环境上，不会胡花。等居民缴纳的这些费用花完了，这账本就会拿出去让所有居民看的。这样就增加了费用支出的透明度。如果有业主有异议可以提出来，我们来说明 ！”马先生说。

 

　　如今，每到傍晚，金昌路五泉花园小区6号楼的二层平台上就热闹起来。三五老人凑在一起下棋，孩子们玩耍嬉戏，以前很少走动的女人们都下了楼闲坐在在平台上织织毛衣，聊聊天。“现在，楼上的居民都很注意保持周边的卫生，小孩子在平台上见到垃圾都会捡起来扔到旁边的垃圾桶里。 以后咱就不指望别人了，还是自个操心自己的居住环境，自己‘管家’最靠谱。”保安张师傅笑着说。而他的媳妇正负责着平台上的清洁。

 

　　邓大姐说，自从当上了楼院里的“财务”，她和邻里间越来越熟络。“我住在一楼，现在，居民们随时来交钱，我随时都收，很方便。以前一个单元的，楼上楼下的，我都不认识。现在才发现，有这个平台特别好。在城市的高楼中有了这个大院子，茶余饭后，老人孩子都能在这里休闲，邻里间也有了沟通的地方。”

 

　　观点： 应探索建立相关规范制度　　来运作长效的居民志愿参与机制

 

　　然而，五泉花园6号楼居民在自己给自己当“管家”的过程中，仍然面临诸多困惑。“目前，楼院中百分之七十的居户都是支持态度，百分之二十的人则是观望态度，还有三五户居民很不理解我们。有一部分住户不但拒不缴费，还满口的风凉话。他们一方面质疑我们服务大家的目的，一方面质疑我们服务大家的能力和持久性。”邓大姐认为，自己退休后如果返聘到企业做财务，轻松能挣到二三千元。而现在为了楼院做了义务性管理，还要听那么多“风言风语”，她觉得很刺耳。

 

　　平台协议的发起者，马先生说，目前，我们正在和社区协商，下一步将成立业主委员会，报有关部门备案。等有了合法的身份，我们就能代表广大业主去争取法律、法规赋予的权利。虽然这条路不好走，我们也要努力走下去。

 

　　必须看到，业主委员会作为一个新兴的名词，已经越来越多地出现在兰州诸多社区三不管楼院的服务之中。这种居民自治的创新模式在小区各个方面的管理上取得了很好的成果，为完善小区管理等方面发挥了积极的作用。

 

　　而相关社会学研究人士纷纷指出，我国应该效仿他国探索建立支持和规范业主委员会的相关制度，从而为运作居民志愿参与的长效机制做好准备。

 

　　“社区治理，没有参与就没有创新和改变！” 曾经留美的社会学博士焦若水在兰州大学哲学社会学院任教之余积极参与了国内社区发展机构的多项项目，并推动“社区公共服务与管理机制创新”项目在西部城市的践行。

 

　　焦若水指出，当前国际上对于住宅区共有私人财产主要有两种内部治理体系: 一种是建筑物区分所有权体系，如美国、加拿大、澳大利亚、新加坡等，就是指存在一个外在的权威( 如政府) 制定产权治理的规则，由法律确定群体中业主们的责任; 另一种是普通法体系，如英国和我国香港，就是指业主们的责任不由法律确定，而是主要依靠群体内部协商一致的契约来规定 。从前一种方式来看，需要建立相应的法律法规体系明确各利益相关方的权责利，我国的现实是缺乏规范统一的物业管理相关法律法规体系；从后一种方式来看，则需要建立社区稳固的治理结构，我国现行由街道办事处与居委会指导和监督业主委员会的做法在形式上较为相似，但是缺乏产权上的法律支持，往往产生更多的公共问题。

 

　　“仅仅从环境卫生方面看，在美国社区，任何居民都必须保持自家门前的卫生状况良好，无阻碍地方便他人行走。公共地带不得随意堆放杂物，否则邻居可以根据有关法律起诉事主。”焦若水透露，美国居民连门前的绿化工作都由自己负责。美国人喜欢园艺，家家户户将门前的一亩三分地打点得春意盎然。如果哪户人家疏于打理庭院，导致杂草丛生，社区其他居民就会看不下去，轻者提醒你立即改善，重的告到社区委员会，让你没面子。如果屋主借口工作繁忙，他们可以帮你推荐园艺工人上门服务，当然雇人除草的花销还需你自己承担。

 

　　焦若水认为，中国和欧美国家处于不同的历史文化背景下，所以其社区文化以及服务进程没有可比性。但是，东西方在内涵上是相通的，都是为了发现和满足社区居民的各种需求；都需要通过充分动员社区居民参与和开发社区资源来达到目标。政府相关部门应当逐渐帮助居民构建业主代表大会、业主委员会、业主监事会三位一体结构，解决社区居民参与难、社区业委会监督难的问题，并在业主委员会会议制度、财务制度、印章制度、档案制度、信息公开制度等方面建立相关的参考性规范制度，通过公开吸引居民参加来建立长效的居民志愿参与机制。

 

　　当然，业主们也可以自主自发的通过一点一点的摸索和实践，逐渐学会如何筹备、选举业主委员会，如何召开业主大会决议小区重大公共事务，如何规范业主委员会的工作制度以及如何与物业公司进行理性的对话、协商和博弈等等。

 

　　据了解，从2011年起，焦若水和他的社区研究团队开始尝试将参与式治理项目试点的“种子”，播撒在兰州社区土壤中。“我们目前确定了铁西街道的六个社区作为‘参与式’社区项目开展的实践社区，来进行居民服务项目一次探索。倘若成功，该社区模式会为兰州乃至甘肃社区建设与社区服务提供一个范本。

 

　　“不过，在一个社区中尝试推行居民自治的效果，一般情况下，短期1—2年是看不到什么效果的，改变社区服务与解决社区建设问题并不能一蹴而就，这也是社区发展的现实。但我们播下了崭新理念的种子，从长期看，这个社区会变成一个邻里间相互帮扶、公共资源得以最大化整合的现代社区。”