在广州，房产税并不是什么新事物，早在民国，北洋政府、国民政府以及后来抗战时期的日伪政府，都在广州开征过房产税。至少从1923年开始，一直到1949年，广州的房产税都没有停止征收过。

　　这期间，政策不断改革，税率不断变化，无论是业主还是政府，都积累了一堆经验教训，且听我慢慢道来。

　　1

　　哪些人要缴房产税

　　每月要缴多少钱

　　民国前期，广州房产税刚开始征收时，以孙中山先生的“平均地权”和“照价纳税”为指导，征税对象只包括豪宅业主和拥有两套住房以上（包括两套住房）的家庭，市民们自建自住新式洋房，也需要缴税，不过税率很低。

　　这个劫富济贫的税收政策执行到1925年，由于财政紧张，“平均地权”的色彩差不多已经完全淡化，广州市政府的兴趣越来越集中到怎样增加财政收入上来。于是，不管你住的是豪宅还是贫民窟，不管你家里有两套住房还是一套住房，都得缴纳房产税。更荒唐的是，连没有房子的租户都得缴税，业主缴的叫“房捐”，租户缴的叫“警捐”，税率一样，各缴各的。

　　到了1930年前后，征税对象继续扩大，已出租的住房、没出租的住房、已出租的商铺、没出租的商铺、已出租的工厂、没出租的工厂，统统要缴房产税。这还不算，连和尚的庙宇、尼姑的庵寺、道士的道观、各地商人设在广州用于开老乡会和同业公会的会馆、世家大族专门建造用来祭祀祖先的祠堂，以及祖祖辈辈没有房子而不得不在水上居住的船民的小船，都有了缴纳房产税的义务。

　　广州沦陷后，伪市政府成立，继续执行1930年国民政府的扩大化房产税政策，普遍撒网，处处捞鱼，无论大小，一律征收。

　　后来抗战胜利，难民返城，国民政府为了鼓励市民多建房以缓解住房紧张，一度减征过房产税，自住的和用于出租的房屋，不用再缴，曾经在战时收容难民、光复后继续用于慈善事业的房屋，也不用再缴，只有那些有多套住房却让房屋空置的家庭，不但要缴税，而且要加倍缴税。这个政策，在打击空置房方面曾经有所收效，不过内战爆发后，国民政府为补充军饷，很快又在广州恢复了全面征税的老办法。

　　每月要缴多少钱

　　民国广州的房产税政策基本是模仿上海，上海呢，又是模仿英法等国。

　　晚清时，上海租界成立，老外在租界说了算，他们开辟马路、铺设水管、改善卫生、维护治安，都需要钱，这钱主要就来自房产税。

　　在他们国家，房产税一般是按月租计征的，假定一套房子向外出租，每月能收1000元租金，政府会从中抽走一个百分数，譬如10%、15%，或者20%。在上海租界，他们也这样征税，如果你家房子向外出租，那么按月租征走7%（商铺）或者5%（住宅）。

　　如果没有对外出租，那么他们按照市场行情，给你估计出一个相对合理的月租水平，然后再按这个理论月租的7%或者5%计征（后来逐渐上调税率，一度达到每月房租的20%）。

　　清朝末年，上海租界的房产税政策和征税办法被推广到整个上海，渐渐又推广到其他城市。到了民国前期，除了北京、石家庄、太原、开封等房地产市场不太发达的华北城市之外，多数城市都采用了以租定税的办法。

　　整个民国时期，广州的房产税税率基本上没有大的变动，一直维持在每月房租的15%左右。也就是说，假如你家房子每月能有1000元的房租进账，那么你每月要缴的房产税就是150元。这个纳税额度，倒像现在的香港。

　　如果你家房子没有出租，只是自住，那么市政府一般不会像上海租界那样去给你估一个理论月租，它换个办法，直接调查你的房价，然后按房价的某个百分比征你的税，同样也是每月征一回。这个税率，一般是房价的0.12%。譬如你花100万买套小户型用于自住，那么每月要缴的房产税就是1200元。而如果你把它租出去，按现在的行情，每月房租最多也就几千元，然后你按出租户的法定税率15%去缴，每月也就几百元的房产税。

　　所以很明显就能看出，同样的一套房子，用来自住时要缴的房产税，要比用来出租时要缴的房产税多。这恰恰符合民国广州市政府的初衷———它用差别化的房产税税率来诱导你把房子租出去。因为那时候的广州一度是全国房价最高的城市之一（仅比上海租界房价略低），为了给买不起房的居民提供更多的房源，政府希望业主们尽可能把房子都租出去。

　　隔三差五会加税

　　民国建立后，南北长期对峙，袁世凯及其麾下的北洋军阀先后在北方称王称霸，孙中山先生领导的革命党人则在南方尽力维护革命成果，双方战争持续不断。比较著名而且比较持久的战争，有护国战争、护法战争，也有后来终于取得胜利的北伐战争。鉴于广州是革命党人的根据地，所以每次战争打响，都会给广州市财政造成庞大的赤字。财政赤字，就得加税。加什么税？房产税。

　　1925年10月，广州卫戍司令部发布通告：在房产税原有税率的基础上，再加征10%。原有税率是月租的15%，再加征10%，就是25%。这个税率就高得吓人了。

　　1927年5月，广州市政府发布通告：为了补充军饷，请全市居民在缴当月房产税的时候，再多缴一个月的。假设你每月要缴300元，那么好，这个月得翻番，要缴600元。到了下个月，军饷不紧张了，再恢复正常。

　　谁来征收

　　在民国广州征收房产税的机关，不同时期是不一样的。有时公安局去收，有时财政局去收，有时则由驻军直接征收。以1930年为例，是财政局负责造表、审核与监督，公安局负责派人收税。不过公安局的职员需要办公，警察需要办案，不可能全部调过来当征税专员，所以公安局还得另外雇人征税。

　　受雇的人，原则上必须会写字、会计算、能辨别钞票真假、年轻、麻利、不怕跑腿，另外还要具备清正廉洁、不贪不占、文明征税、不打不骂的基本素质。事实上，这些要求在《广州市公安局征收房捐警费洁净费专章》里都有详细的规定。

　　但是一个人是否清正廉洁，是否能做到文明征税，仅凭公安局的一两场招聘考试是看不出来的，所以公安局又要求：每一个受雇做征税专员的人，必须找一家营业多年、实力雄厚的商店或工厂做担保（这也就是古代中国和近代中国通行的受雇前提———得有“铺保”），另外，还得到指定银行预存一笔价值100块毫洋的保证金。

　　如果一个征税专员完不成公安局规定的征税任务，或者多收了某个住户的房产税，或者携款潜逃，或者在征税时态度粗暴被人投诉，或者帮助纳税人偷税漏税，或者收受了纳税人的贿赂，或者示意纳税人向其行贿，那么公安局就可以冻结他预存的那笔保证金。如果此人捅的娄子太大，100块毫洋的保证金不足以弥补他造成的损失，公安局就会找给他做担保的商店或工厂说事儿，你跑了和尚跑不了庙。

　　地价部分怎么算

　　现在征收房产税，一个理论上难以克服的问题就是：我们的土地是国有的，产权最长只有70年，而且买房的时候，房价里面已经包含了土地出让金，政府再来征收房产税，就不能再以整个房地产的总价格或者总租金为基础，而应该先刨掉土地部分的价格或收益，再对剩下来的真正属于业主所有的房子部分征收房产税。

　　在民国，这个问题也存在。民国土地不是国有，而是混合所有，像广州市区，既有国有的土地，也有市有的土地，还有私有的土地。有的开发商建房，建在国有或者市有土地上，每年需要向政府交一笔地租。也有的开发商，在私有土地上建房，但是为了节省前期成本，没有把地皮买下来，而是租借了土地，开发完成后，开发商或者业主，肯定得向土地所有人支付地租，或者采用别的方式向土地所有人支付报酬。

　　那时候最常见的方式，就是“借地盖房、以房代租”。在租借来的地皮上开发，然后居住几十年，期间不用交一分钱的地租，但是期限一到，必须立即搬走，把房子让给土地所有人，由其出售或者出租。

　　不管是否采取这种方式付给地主报酬，反正地皮不是开发商的，也不是业主的，而是政府或者某个地主的财产，在这种情况下，再向业主征收房产税，就必须先刨掉土地部分，只对上面的建筑计征。

　　1928年，广州市政府颁布《自居屋宇征收房捐警费规则》，特别申明“租地建房者只计建筑费用，其地租部分之房捐由地主缴纳”。比方说，你买了一套100万的房产，该房产是在国有土地上建造的，只有几十年的产权，其中土地部分可以估价70万，建筑部分可以估价30万，那么你缴房产税的时候，每月只需要缴纳30万的0.12%，即360元。如果土地完全私有，房子没有产权期限，那你就得缴纳完整的房产税，即100万的0.12%，每月1200元。

　　广州市民为什么不满

　　该刨除的地价部分都给刨除了，公安局对征税专员又有严格的规定和限制，除了战争时期偶尔加税之外，房产税的税率也不算太高。您知道，现在的香港、日本、法国、比利时和爱尔兰等地区和国家，凡是按照月租计征房产税的，税率也都在15%上下（日本为14%，法国为16%），跟民国广州差不多。换言之，民国广州的房产税税率“符合国际惯例”。

　　可是，理论考虑得如此成熟、制度设计得如此完备、连税率都符合国际惯例的民国广州房产税，却一直得不到当时广州市民的支持。我们翻翻《广州民国日报》就知道，从1925年到1945年，广州市民对房产税的抗议绝对是此起彼伏。而且，逃税的、漏税的、瞒报房产的，比比皆是。这到底是为什么呢？

　　原因是多方面的：

　　首先，房产税推行没多久，就偏离了“平均地权”的初衷，本来是用来劫富济贫、平衡需求、打压豪宅和空置房的一个合理税种，演变成了一棵单纯用于增加地方财政收入的摇钱树。无论征税对象是贫是富，是坐拥多套豪宅的富裕家庭还是住房紧张的困难家庭，居然都执行相同的税率。

　　就富裕家庭而言，每月缴纳月租的15%或者房价的0.12%，等于是九牛拔一毛，无关痛痒；而很多困难户，像拉黄包车的、做苦力的、做钟点工的，连糊口都困难，拿什么去缴房产税？所以绝大多数劳工家庭都反对这个税种。

　　其次，公安局对征税专员的管理并不像纸面上规定的那么完美。鉴于市政府只关心税收总额的高低，所以公安局也把管理重心放到激励征税专员多征税上，谁能多征房产税，谁就是优秀雇员，至于工作作风是否恶劣，是否在征税过程中吃拿卡要，那不是重点。

　　时间长了，管理方式越来越趋于惰性化，财政局不再去花力气调查每个片区的月租和房价，不再花力气去编制一份份完备且合理的征税报表，公安局也不耐烦再给每个征税专员下达细致到繁琐的月度任务，干脆把整个辖区的征税工作都承包给一个人，以后只给他一人下达指标，至于这些指标怎么层层分配，管它呢，只要他能完成任务，就万事大吉。

　　为了让人家完成任务，必须给人家好处，譬如施行分成制，征上来1000万，给他100万的提成。这样一来，谁承包房产税，谁就能日进斗金，于是竞争就非常激烈。到最后，能在激烈竞争中脱颖而出的那个人，不是公安局长的大舅子，就是财政局长的小侄子，或者是经常给某个市政领导“做贡献”的黑帮头子。这些人上了台，肯定会雇用大批的地痞流氓，分片包干，挨家收钱。管你有没有房子，管你该不该缴税，统统都得掏腰包，而且必须比规定的税额多缴好几成，不然他们没有“分红”。

　　你看，本来是很完美的计税和征税，结果变成了黑社会收保护费。老百姓还不能投诉，因为这些“征税专员”不是恶棍就是官亲，你敢投诉，他们就会报复，而且政府还未必受理你的投诉。

　　再其次，房租怎么估计，房子怎么作价，没有客观的标准。前面说过，房产税或按月租的某个百分比征收，或按房价的某个百分比征收，所以要征税，必须先确定每套房子的房价或房租。

　　但是，这房价、房租有很多种，购房合同上的房价跟征税时找人评估的房价肯定有区别，三年前的房价跟现在的房价肯定有区别，财政局计算的房价跟业主自报的房价肯定有区别。

　　房租亦然，房东自报的房租会很低，财政局替人家估算的房租会很高。以哪个数据为准，没有一定之规。如果你是财政局长的亲戚，估计家里的房子就“不值钱”了，这样可以少缴税；如果财政局派出去造表的工作人员故意欺负你，估计你家里的房子就会骤然“升值”，这样你必须多缴税。

　　到后来，张三李四两家同时买的房子，同样的户型，同样的面积，同样的朝向，同样都是自住房，结果张三月缴上千元的房产税，李四却只需要缴几块钱的房产税，如此不公平，肯定会有很多人不满。

　　最后，政府征收房产税，本来打着平衡供需、改善民生的旗号，结果税征了，供需未见平衡，民生未见改善，那么多房产税都花到哪儿了，市民们一无所知，肯定也会不满。

　　在同时期的很多西方国家，像美国和法国，业主们每年房产税的开支决不算少，但是大多数业主并不反对这项支出，因为他们知道自己上缴的税款最终流向了哪里，一般而言，大家缴税缴得越多，享受的公共服务就越好。所以他们选择居住地点，并不会刻意选择税率低的地方安家———他们知道，税率低往往意味着学校的教学质量差，政府的公共服务落后。

　　这种觉悟，民国时期的广州人决不会有。这不怪他们，怪当时的政府没有兑现承诺，没有尽到义务。

据羊城晚报